Vi benytter informasjonskapsler (cookies) til statistikkformål. Ved å benytte 2016.aarsrapport-rom.no aksepterer du denne bruken.
Les mer

På sporet av en reform

Det har handlet mye om jernbanereformen det siste året. Nå er ROM snart klar for å innta en enda tydeligere posisjon som Norges sentrale knutepunktsutvikler – som del av Bane NOR.

ROM Eiendom eier, forvalter og utvikler eiendommer på og rundt knutepunkt.

På sporet av en reform

Det har handlet mye om jernbanereformen det siste året. Nå er ROM snart klar for å innta en enda tydeligere posisjon som Norges sentrale knutepunktsutvikler – som del av Bane NOR.

 

– 2016 har vært et ekstremt krevende år. Likevel har vi greid å opprettholde business as usual, og det står det stor respekt av, sier ROM Eiendoms øverste leder, Petter Eiken. Han oppsummerer året som har gått mens han samtidig ser framover mot 2017, som nok vil bli det mest skjellsettende året i ROMs 15 år lange historie. En historie om en vellykket eiendomsaktør. En historie som omfatter alt fra utviklingen av Oslos nye skyline, Barcode, til bevaring av gamle stasjonsbygg som Veggli stasjon, der toget ikke lenger går. En historie det like gjerne aldri kunne ha blitt noe av. For ROM skulle egentlig gjøre seg selv overflødig fra starten av.

Fra reform til reform
La oss raskt spole noen år tilbake. Til 1996 og forrige jernbanereform, da norsk statlig jernbanevirksomhet ble delt i de to foretakene NSB og Jernbaneverket. Førstnevnte skulle fra 1996 konsentrere seg om trafikken på skinnene som sistnevnte hadde ansvaret for. Jernbaneverket eide heretter spor og plattformer, inkludert tekniske bygg, mens NSB eide stasjonsbyggene – de såkalt merkantile eiendommene. Hensikten var å selge ut eiendomsmassen slik at NSB hadde økonomisk støtte til togdriften. Da ROM Eiendomsutvikling ble etablert i 2001, var da også intensjonen klar: At selskapet skulle selges ut av NSB i løpet av relativt kort tid.

Men så begynte NSB-ledelsen å tenke litt annerledes. At det kanskje ikke ville være så lurt å kvitte seg med all eiendom likevel. At det å tenke knutepunkt i tettstedsutvikling hadde noe for seg – og at NSB kunne spille en viktig rolle, som eier av helt sentrale knutepunktseiendommer ethvert sted der det fantes en toglinje.

Det ble dermed bestemt at all utvikling, forvaltning og drift av eiendommene skulle forbli i NSBs eie. Fra 1. juni 2006 var ROM slik vi kjenner selskapet i dag, en kraftfull realitet. Og nå står ROMs omlag 135 ansatte foran en ny virkelighet, resultatet av enda en jernbanereform: Fra 1. mai 2017 forlater selskapet NSB-konsernet, og innlemmes i det nye jernbaneinfrastrukturselskapet Bane NOR SF.

«Med reformen får vi en enda tydeligere rolle som knutepunktsutvikler – og med en enda større verktøykasse.»

Petter Eiken,
Administrerende direktør
ROM Eiendom

Tøff, men viktig omstilling
– Jeg er ikke i tvil om at vi med reformen får en enda tydeligere rolle som knutepunktsutvikler – og en enda større verktøykasse. Vi skal skape enda bedre serviceanlegg for jernbanen, vi skal utvikle stasjoner og områdene rundt. Vi får muligheten til å kjøpe eiendom og kan dermed tenke mer helhetlig og konseptbasert for hele knutepunktet framover. Dessuten vil eiendommene som tidligere har ligget innunder Jernbaneverket bli innlemmet i den nye, store eiendomsavdelingen. Der er det utvilsomt en del indrefileter som kan benyttes til by- og stedsutvikling, påpeker Petter Eiken. I tillegg til å være administrerende direktør for ROM har han siden 1. september 2016 hatt rollen som konserndirektør med ansvar for Knutepunkt og eiendom i Bane NOR.

– Fritidsproblemer jeg har ikke, nei, sier Eiken og smiler. Samtidig som han vedgår at det har vært en ualminnelig krevende høst.

– Kravet til fremdrift har vært høyt, og vi har ikke ordentlig rukket å stoppe opp og områ oss underveis. Vi snakker her om to ulike kulturer som skal smelte sammen til én, og det krever dobbel forankring underveis. Det har ikke vært så enkelt å få til. Jeg skjønner at mine medarbeidere i ROM har vært frustrert over dette. Hittil har de levd i et lykkelig fellesskap med ganske flat lederstruktur, mens de den siste tiden er blitt mindre involvert i prosessene enn vanlig. Det har også vært knyttet mye usikkerhet til reformen totalt sett, vi visste ved starten av 2016 fortsatt ikke hva rammebetingelsene ville bli, hvordan ROMs fremtid ville se ut. Likevel har folk gjort jobben sin, fulgt opp store og små prosjekter og lagt mest vekt på hverdagslivet. Det setter jeg stor pris på, sier Eiken.

Når han blir bedt om å trekke frem eksempler på ROMs aktivitet i 2016, sier Petter Eiken følgende:

– Vi har særlig jobbet med å opprettholde og forsterke samarbeidet med viktige aktører i ulike prosjekter. Ett naturlig prosjekt å nevne i den sammenhengen, er utviklingen av Brakerøya som knutepunkt, der Vestre Viken og Helse Sør-Øst skal bygge nytt sykehus i nærheten av togstasjonen. Der samarbeider vi tett med blant andre Lier og Drammen kommuner, Buskerud fylkeskommune, Jernbaneverket/Bane NOR, NSB og Statens vegvesen for å finne gode løsninger for knutepunktet.

– Dere sitter i en helt unik posisjon som eiere av sentrale knutepunktseiendommer – og har mye makt. Du er ikke redd for at dere misbruker den makten?
– Nei. Realiteten er at mange av de prosjek­tene som vi realiserer ikke ville blitt igangsatt av andre aktører. Vi er med og bygger samfunn, og det gir kredibilitet.

Hårete mål
– Gjennom 2016 har dere jobbet med «skilsmissen» fra NSB, som i og med jernbanereformen skal konkurrere om å trafikkere jernbanelinjene på lik linje med andre tilbydere. Har det vært vemodig?

– Vi har hatt et veldig tett og godt forhold til NSB, og det er mye takket være konsernsjef og styreleder Geir Isaksen. Det ligger mye kjærlighet i forholdet vårt, og derfor vil det være vemodig å skille lag. Men samtidig er det helt logisk at dette skjer nå. Er det bestemt at vi skal ha reell konkurranse om hvem som kjører tog, er det ikke naturlig for oss å bli eid av en av dem som står midt oppe i konkurransen.

– Hva er det viktigste ROM kan tilføre fellesskapet i Bane NOR?

– Vår evne til å se muligheter og skape verdier. Vi skal ta med oss de beste sidene av kulturen vår videre inn i det nye foretaket, nemlig våre kommersielle instinkter og vår evne til å samarbeide med aktørene i markedet. Så må vi trene på å bli gode på å samarbeide med dem som konkurrerer om å gjøre norsk jernbane bedre. Vi har en ambisjon om å være Norges ledende knutepunktsutvikler. Men det er vi jo allerede – så jeg vil at vi stiler høyere, at vi setter oss et hårete mål. Vi må i alle fall slå svenskene, og hvorfor ikke si at vi skal være Europas ledende knutepunktutvikler?

En lykkelig skilsmisse

– Jeg håper inderlig de lykkes hos sin nye eier. Det vil være viktig for både eieren og samfunnet, sier Geir Isaksen, konsernsjef i NSB og styreleder for ROM Eiendom.

– Jeg har hatt stor respekt for og glede av ROMs evne til å levere, de er veldig gode inenfor både utvikling og forvaltning. De gjør daglig en helhjertet innsats for å ha en bra eiendomsmasse. I tillegg er de med på overgangen til et mer kollektivbasert samfunn. ROM skaper noe som gir samfunnsverdi utover selve bygningene, sier Isaksen, sentralt plassert i Schweigaards gate 23; Et eksempel på en eiendom som er utviklet av nettopp ROM.

– Jeg er stolt over det bygget jeg sitter i og jeg er stolt over Barcode. Bjørvika, som Barcode er en del av, er blitt en fantastisk bydel som nå er et ikon for hele Oslo. ROM har jobbet langsiktig med utviklingsprosjektene sine og realisert dem i et svært godt eiendomsmarked. I 2015, for eksempel, leverte ROM et driftsresultat tilsvarende 14 millioner pr. ansatt, det står det respekt av, påpeker han. NSB uten ROM skal rendyrke sin kommersielle profil innen persontog, gods – og busstransport. I tillegg satser konsernsjefen på et fjerde bein: reiselivsutvikling.

– Endringen som kommer i eierskapet til ROM er begrunnet i et ønske om å forvalte jernbanens eiendommer samlet – det er en tanke jeg selv har vært pådriver for. Og jeg tror ikke dette er den siste jernbanereformen. Samfunnssituasjonen vil alltid påvirke utviklingen av alternative transportmidler. Nå handler det om kollektivtrafikk og grønt skifte, koordineringen mellom jernbane og annen trafikk. Når konsernsjefen snart vinker farvel til ROM, håper han at de vil greie å overføre det beste av ROM -kulturen til Bane NOR:

– Den kommersielle legningen til ROM, med et genuint ønske om å skape verdier og måle disse gjennom markedsinteressen, blir viktig for Bane NOR. Jeg håper at den nye eieren vil bli like glad i ROM som jeg har vært; Det handler bare om å bli ordentlig kjent.

 

«Jeg håper at den nye eieren vil bli like glad i ROM som jeg har vært.»

 

Geir Isaksen,

Konsernsjef i NSB

Priser ROM 15 år

2016: Nordisk pris for belysningen i Østbanehallen og Norsk Lyspris i 2015 for belysningskonseptet i Østbanehallen. ÅF Lighting står for konseptet.


2016, 2015, 2013, 2012, 2011: MSCI European Property Investment Awards: Prisen for beste balanserte avkastning på porteføljen de tre siste årene. Tidligere IPD – Investment Property Databank.


2016: Enovaprisen for langvarig engasjement innen miljø til Lise Sunsby.


2015: Årets Gårdeier kåret av Reitan Convenience.


2014: Statens Byggeskikkpris for Schweigaards gate 21-23, Oslo.


2013: Norges første BREEAM-NOR Excellent næringsbygg: Schweigaards gate 21-23, Oslo.


2011: Norges første næringsbygg i energiklasse A: NSBs kompetansesenter på Sundland, Drammen.


2011: FutureBuilt prisen for NSBs kompetansesenter på Sundland, Drammen.


2009: Merket for God Design for ROMs visuelle identitet.


2009: Cityprisen for Schweigaards gate 17-19, Oslo i regi av Norsk Eiendom

Alt under ett tak

Den nye jernbanesjefen i Norge vet at han må bli mer kommersiell. Han er klar for å tenke kreativt – og satser på god hjelp fra ROM-gjengen.


– Medarbeiderne i ROM Eiendom er sterkt ønsket i Bane NOR-konsernet. Det er viktig å få fram, sier Gorm Frimannslund, konsernsjef i Bane NOR SF, og lener seg over møtebordet i 10. etasje i Posthuset. Rett over Oslo S holder ledelsen i det nye jernbaneinfrastrukturforetaket til – kun et par togsettlengder unna ROMs hovedkvarter i Schweigaards gate. Likevel tenker nok mange at den kulturelle avstanden er stor mellom de to foretakene som fra 1. mai skal smelte sammen til én stor jernbaneorganisme, og der all jernbanerelatert eiendom blir samlet i samme favn.

– Eiendomsbruken i Jernbaneverket har ikke alltid vært rasjonell, historisk sett. Vi har nok hatt et bevisst forhold til eiendommene våre, men ikke vært like økonomisk bevisst på forvaltningen og bruken av dem. Men nå som vi går fra å være en etat til å bli et ansvarlig selskap med eget styre, må vi også forholde oss til en ny finansiell virkelighet. Vi må rett og slett bli mer kommersielle i vår tilnærming. Og der kommer ROMs kunnskap, erfaring og kreativitet svært godt med, sier Frimannslund.

Kulturfusjon
Han ser mange fordeler med at eiendomsvirksomheten nå samles under ett tak:

– Å samle alt gir oss en egen struktur, og vi kan se mer helhetlig på eiendomsutvikling. Tiden der statlige enheter kranglet seg imellom er forbi. Tidligere har Jernbaneverket vært forhindret fra å inngå samarbeid med andre aktø­rer; vi har kun kunnet selge eller gi bort tomter. Nå eier vi tomtene og bygningene, under ett felles tak, og det gir helt nye og større muligheter for å inngå trepartssamarbeid med kommuner og andre aktører om utvikling av et område, påpeker Frimannslund.

– Det er to svært forskjellige kulturer som nå skal samles, hvordan skal dere oppnå en felles kultur?

– Å etablere en ny bedriftskultur krever litt jobbing. Og her skjer det ting på mange plan. Vi satser på lederopplæring og et eget kulturprogram for de ansatte. Så vil en ny arbeidsform bety en ny rolleforståelse og for mange mye nytt med reguleringsbestemmelser som gjelder spesifikt for jernbanen. I tillegg blir det en egen dynamikk i organisasjonen, og det vil nok særlig påvirke tidligere Jernbaneverkansatte, når vi med endret organisasjonsstruktur går fra tjenestemannslov til vanlig arbeidsmiljølov og arbeidsrett, sier konsernsjefen.

Aktivt eierskap
– Hva tenker du at ROM-kulturen kan tilføre Bane NOR?

– Kreativiteten og evnen til å tenke verdiskaping vil være viktige bidrag. En styrke ved ROM er at de er flinke til å ha et aktivt eierskap til eiendommene sine, med god forvaltning. De er vant til hele tiden å se etter kommersielle muligheter, og det vil bli viktig for Bane NOR.

– Petter Eiken, administrerende direktør i ROM, har ambisjoner om at Knutepunkt og eiendom i Bane NOR skal bli Europas ledende knutepunktsutvikler. Hva tenker du om et slikt mål?

– Europas ledende – det er veldig ambisiøst, da. Jeg tenker at vi kan begynne å sette oss mål om å være Skandinavias ledende. Det er klart at det er stort potensial og masse muligheter her. Og det må være morsomt for alle som driver med jernbaneeiendom å tenke på at man nå får mye mer å spille på. Det er mye penger å hente ut av vår felles eiendomsportefølje – og det får vi best til ved å være kreative sammen, avrunder Frimannslund.

«En styrke ved ROM er at de er flinke til å ha et aktivt eierskap til eiendommene sine, med god forvaltning.» 

GORM FRIMANNSLUND,
Konsernsjef Bane NOR

Fakta om jernbanereformen

Bakgrunnen for jernbanereformen er å gjøre jernbanesektoren mer kundeorientert og effektiv. Reformen tilrettelegger for at aktørene kan drive mer langsiktig planlegging, og åpner for konkurranse blant operatørene på det norske jernbanenettet.

Bane NOR SF har ansvaret for planlegging, utbygging, forvaltning, drift og vedlikehold av det nasjonale jernbanenettet, trafikkstyring, og forvaltning og utvikling av jernbaneeiendom. 1. mai 2017 blir ROM Eiendom innlemmet i statsforetakets divisjon Knutepunkt og eiendom. Samtidig blir flere andre underselskaper av NSB gjort om til selvstendige selskaper underlagt Samferdselsdepartementet. Det gjelder billettselskapet Entur, som skal utarbeide et rute – og billettsystem for hele kollektiv-Norge, Mantena som driver togvedlikehold, og et materiellselskap, som skal eie alle togsett.

Målsetting med å slå sammen ROM med Bane NORs eiendomsmiljø i divisjon Knutepunkt og eiendom:

  • Samle eierskapet til all jernbaneeiendom i ett og samme foretak etter 20 år med en ineffektiv eiendomsdeling
  • Skape en helhetlig og verdiskapende eiendomsvirksomhet som både understøtter jernbanens drift og trafikkavvikling, og som fremmer bærekraftig knutepunkt -, by – og stedsutvikling
  • Skape et helhetlig fagmiljø med ledende kompetanse innenfor forvaltning og utvikling av eiendom
  • Utnytte jernbaneeiendommene optimalt og øke profesjonalitet og effektivitet i forvaltning og drift
  • Tilrettelegge for konkurransenøytralitet og likebehandling av operatører på det norske jernbanenettet 

Året som gikk

Overtok Trappehuset
12. januar ble totalentreprisen for Trapphuset (råbygget) overtatt av ROM fra Skanska, og innredningsarbeidene startet 15. januar.

Konferanse om bilfritt Oslo
Den 6. ROM-konferansen med tema «Bilfritt Oslo – utopi eller mulighet?» engasjerte representanter fra Oslo kommune, forskningsmiljø, infrastrukturselskap, byutviklere og næringsliv.

Mottok Enovaprisen
Lise Sunsby vant Enovaprisen 2016 for sitt langvarige engasjement innen miljø.

Dronning Eufemias gate 42 solgt
Næringsbygget i Dronning Eufemias gate 42 ble solgt gjennom selskapet Oslo S Utvikling AS, hvor ROM eier 33,3 prosent.

Mange vil bo i Saga Terrasse
Reguleringsplanen for Saga Terrasse på Jessheim ble godkjent i kommunestyret i Ullensaker. Boligprosjektet på 97 leiligheter ligger øst for jernbanestasjonen. 76 av 97 leiligheter ble solgt på én måned da prospektet ble lagt ut for salg.

ROM inn i Bane NOR
Regjeringen opprettet et nytt Jernbanedirektorat og et Jernbaneinfrastrukturforetak (Bane NOR) som skal erstatte dagens Jernbaneverk. ROM vil i løpet av 2017 bli en av fem divisjoner i Bane NOR.

Ny kommunikasjonsdirektør
Ny kommunikasjonsdirektør, Kristin Paus, ble ansatt 1. mars.

Kontorbygg ved Bergen stasjon solgt
Kontorbygget ved Bergen stasjon ble solgt til KLP Eiendom, og overtakelse fant sted 4. oktober 2016. Leietakere er Konkurransetilsynet, KLP, Folkehelseinstituttet og Kristian G. Jebsens Skibsrederi. Zander Kaaes gate 7 er et topp moderne kontorbygg på cirka 14.900 kvm.

Salgsstart på Grefsen
Salgsstart av Hus 15 og 16 på Grefsen Stasjon, Oslo. Hus 15 solgte 24 av 78 ved salgsstart, og Hus 16 solgte 19 av 34 ved salgsstart.

 

 

 

Miljøklassifiserte boliger
ROM tester BREEAM-NOR for boliger i Hollenderkvartalet, Oslo. BREEAM-NOR for bolig gir boligutbyggere muligheten til å dokumentere miljøkvalitet på lik linje med utbyggerne av næringsbygg.

Ny verksteddirektør
Ny direktør for verkstedsavdelingen, Jan-Tore Iversen, ansatt 1. mai.

Andre salgsstart på Grefsen
Salgsstart av Hus 17 på Grefsen stasjon, Oslo, og solgte 35 av 47 ved salgsstart.


Nytt hotell i Porsgrunn
Beslutning om oppstart av hotell på Kammer­herreløkka, Porsgrunn: Kammerherreløkka AS (50/50 eid av ROM Eiendom AS og R8 Property AS) inngikk leieavtale med Teo K. Luisas hotellselskap, Comfort Hotel Porsgrunn AS.

Ny konserndirektør for knutepunkt og eiendom
5. september ble administrerende direktør Petter Eiken i ROM Eiendom AS ansatt som konserndirektør med ansvar for Knutepunkt og eiendom i det nye statsforetaket Bane NOR SF.

Knutepunkt Voss i gang
ROM startet med gjennomføringen av knutepunktet Voss med samarbeidspartene Hordaland fylkeskommune, Statens vegvesen, Jernbaneverket og Voss kommune.

Schweigaards gate 33, fase I og II
ROM gjennomførte første fase av Schweigaards gate 33, Oslo, og påbegynte fase to med ny totalentreprenør, Strøm Gundersen AS.

Planlegger boliger nær Asker stasjon
ROM etablerte single-purpose selskapet «Perleporten Asker AS» for å utvikle boliger nær jernbanestasjonen i Asker.

Samarbeidsavtale om Oslo S
Samarbeidsavtale mellom Jernbaneverket og ROM om utvikling av Oslo S ble underskrevet i august, og en felles konsekvensutredning ble undertegnet i desember.

Nordisk pris for belysningen i Østbanehallen
Nordisk pris til belysningen av ROMs renovering av Østbanehallen. Tidligere har ÅF Lighting mottatt Norsk Lyspris 2015 for beste innendørsprosjekt, med et belysningskonsept som har høstet bred internasjonal oppmerksomhet.

Drammen stasjon ute på høring
Forslag til reguleringsplan for Dr. Hansteins gate og Drammen stasjon ble lagt ut til offentlig høring. ROM ønsker å utvikle hotell, kontor og servicefunksjoner ved Drammen stasjon. I tillegg til nybyggene, skal gate og utearealer oppgraderes slik at området ved Drammen stasjon blir et attraktivt og velfungerende område som bidrar til videre utvikling av Strømsø.

Flytting og virksomhetsoverdragelse
38 Mantena-medarbeidere hadde sin første arbeidsdag 1. november, og ROMs verkstedsavdeling var på plass etter virksomhetsoverdragelsen.

Boligutvikling på Hinna
ROM etablerte et single purpose-selskap sammen med K2 Bolig AS, med formål om å utvikle boliger på Hinna, Stavanger.

Tredje salgsstart på Grefsen
Salgsstart av Hus 21 på Grefsen stasjon, Oslo, og solgte 36 av 51 ved salgsstart.

Til forsiden