Vi benytter informasjonskapsler (cookies) til statistikkformål. Ved å benytte 2016.aarsrapport-rom.no aksepterer du denne bruken.
Les mer

Realisering av boligprosjekter og næringsbygg utviklet i egenregi og med samarbeidspartnere har bidratt til at også 2016 ble et godt år for ROM Eiendom AS. Konsernets eiendomsportefølje har hatt god verdistigning i 2016, særlig på eiendom i Oslo.

Årsberetning 2016

Virksomhetens art
ROM Eiendom AS har som formål å styrke det økonomiske grunnlaget for NSB-konsernet gjennom utvikling, forvaltning og salg av NSB-konsernets eiendomsportefølje.

ROM-konsernet består av morselskapet ROM Eiendom AS med tilhørende datterselskap og felleskontrollerte virksomheter. Konsernet har hovedkontor i Oslo og driver eiendomsutvikling og forvaltning i Sør-, Øst-, Vest- og Midt-Norge. ROM Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS.

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av ROM Eiendom AS og konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat.

Fortsatt drift
I samsvar med regnskapsloven § 3-3a bekreftes det at forutsetningene om fortsatt drift er til stede.

De pågående endringene innenfor jernbanesektoren initiert av Regjeringen er intensivert gjennom 2016. Det er nå klart at ROM Eiendom AS vil få ny eier fra og med 2017. Med virkning fra 1. januar vil Bane NOR SF være eier av 100 % av aksjene i ROM Eiendom AS. Arbeidene med integrering av ROM Eiendom AS i det nye foretaket pågår for fullt. Overføringene av aksjene i ROM Eiendom AS fra NSB AS til Bane NOR SF vil skje gjennom en fisjon. Fisjonen antas å være gjennomført medio april 2017. Regnskapsmessig virkning vil være fra 1. januar 2017.

Arbeidsmiljø og personale
Sykefraværet for ROM Eiendom AS i 2016 var på 5,0 % mot 3,9 % i 2015. Selskapet vil fortsette å arbeide for å holde sykefraværet nede, og følge opp at fravær ikke skyldes forhold på arbeidsplassen.

Det har ikke forekommet eller blitt rapportert om alvorlige arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året som har resultert i materielle skader eller personskader.

Arbeidsmiljøet betraktes som godt, og det arbeides fortløpende med forbedringer.
Den 1. november 2016 overtok ROM Eiendom AS 36 medarbeidere fra Mantena AS. Denne overføringen av medarbeidere var ledd i en virksomhetsoverdragelse hvor drift av verksteder overføres fra Mantena AS til ROM Eiendom AS.

Arbeidsmiljøet i selskapet er preget av motiverte medarbeidere som yter god innsats.

Likebehandling
ROM-konsernet har som mål å være en arbeidsplass der det er full likestilling mellom kvinner og menn, og med lønns- og arbeidsvilkår som ikke diskriminerer. Konsernet hadde 133 ansatte pr 31.12.2016, hvorav 43 er kvinner. Snittalder i 2016 er 49,1 år, og gjennomsnittsansiennitet 15 år.

Styret i ROM Eiendom AS består av 7 personer; 4 menn og 3 kvinner.

Miljørapportering
Vi kan se tilbake på et år der miljø og samfunnsansvar har vært høyt på agendaen. ROM Eiendom AS har som mål å utvikle bærekraftige bygninger, forvalte våre bygg på en miljøvennlig måte og legge til rette for økt kollektivtransport ved å skape gode kollektivknutepunkt. ROM Eiendom AS har i 2016 vedtatt en forpliktende miljøstrategi og tilsluttet seg 9 av de 10 strakttiltakene som ble anbefalt til små og store byggeiere i Eiendomssektorens veikart mot 2050, et innspill til Regjeringens utvalg for Grønn Konkurransekraft. Av viktige milepæler for 2016 kan nevnes:

  • Det nye kontorkomplekset i Zander Kaaes gate 7 (Bergen) ble ferdigstilt, med BREEAM-NOR Very Good-klassifisering, passivhusstandard og energiklasse A
  • Kontorprosjektet Trappehuset ved Trondheim stasjon ble ferdigstilt med BREEAM-NOR Very Good-klassifisering

  • Energiforbruket i eksisterende bygg redusert med 4,8 % målt i kWh/m²

  • Forbruket av fossil brensel redusert med 19,9 % ved ombygging til varmepumpe og overgang til bioolje

  • Nytt Energioppfølgingssystem (EOS) etablert

Redegjørelse om samfunnsansvar
ROM Eiendom AS eier de fleste jernbanestasjonene i Norge. Flere av disse er verne verdige, og ROM Eiendom AS bruker betydelige midler hvert år på vedlikehold. Dette skjer i gjennom et systematisk arbeid, hvor nærmere 90% av alt vedlikehold følger flerårige planer. ROM Eiendom AS har høye ambisjoner om å være en profesjonell utvikler av gode kollektivknutepunkt, og det legges ned store ressurser for å lykkes med dette.

ROM Eiendom AS har høye ambisjoner knyttet utvikling av miljøvennlige og energieffektive bygg. Selskapet har mottatt flere priser som viser at man har lyktes godt innenfor dette området.

ROM Eiendom AS er et heleid datterselskap av NSB AS. For redegjørelse om samfunnsansvar henvises det til redegjørelse gitt i NSB AS sin årsberetning for NSB-konsernet som også omfatter datterselskaper.

Eiendomsmarkedet og fremtidige utsikter
Markedet for salg av næringseiendom og boliger i 2016 har vært meget godt. Særlig har markedet for salg av nye boliger vært godt. Samlet transaksjonsvolum på næringseiendom for året utgjør cirka 70 milliarder kroner hvorav utenlandske eiere stod for en betydelig del av dette volumet, selv om både totalvolumet og utlendingenes relative andel er ned fra rekordåret 2015. Eiendommer med sentral beliggenhet og lange leiekontrakter er attraktive objekter. Prime yield for kontoreiendom i Oslo-CBD har i løpet av året falt til 3,75 %.

Overdragelse av kontorbygget i Zander Kaaes gate ved Bergen stasjon er den største enkelttransaksjonen ROM Eiendom AS har gjennomført i 2016.

Boligmarkedet i Norge, og spesielt i Oslo, har i 2016 vært preget av høy etterspørsel. Dette har medført en betydelig prisoppgang. ROM Eiendom AS har via deleide selskaper solgt et betydelig antall leiligheter i 2016. Det forventes at boligmarkedet fortsatt vil være godt i 2017, men at man antakelig vil oppleve en noe flatere prisutvikling enn i 2016. Usikre utsikter, forventet lavere inntektsvekst og økt arbeidsledighet vil derimot kunne redusere etterspørselen.

Leiemarkedet har for næringseiendom har i 2016 vært på nivå med 2015. Leieprisene på kontorarealer med god standard og beliggenhet har vært stabile gjennom året. Vestkorridoren i Oslo og Stavanger (Forus) har fremdeles vesentlig arealledighet. For handelsarealer har leieprisene vært relativt stabile i gjennom året.

ROM Eiendom AS erfarer at det i 2016 har vært tilfredsstillende finansieringsbetingelser for nye utbyggingsprosjekter. Det er forventet fortsatt lave renter, men høyere margin til bankene. Selskapet har fortsatt fokus på å ha god dialog med sine leietakere. Det er også viktig medovervåkning og vurdering av risikoutsatte bransjer, krav til garantistillelse og innkreving av utestående leie.


Finansiell risiko
Markedsrisiko
Konsernets evne til å skape merverdier i utviklingsporteføljen vil avhenge av fremtidig etterspørsel etter boliger og næringslokaler. Opprettelse av Single Purpose-selskaper med profesjonelle samarbeidspartnere kombinert med attraktive og sentrumsnære utviklingseiendommer gjør konsernet mindre eksponert for eventuelt fall i etterspørselen.

Framtidsutsiktene til norsk økonomi er fremdeles noe usikre ved utgangen av 2016. Selv om oljeprisen i 2016 har økt med over 50% sammenlignet med nivået ved inngangen til året, er oljeprisen fremdeles under halvparten av oljepristoppen i mars 2012, og det har vært noe begrenset med positive effekter i 2016 for oljerelaterte aktører. Dette har medført at noen av eiendommene rundt oljebyen Stavanger har falt i verdi og det har vært begrenset oppgang og aktivitet i boligmarkedet i Stavanger og andre oljedominerte områder, selv om boligmarkedet for øvrig og spesielt i Oslo har sett en stor oppgang i 2016. Det er fremdeles noe usikkerhet rundt hvilke ringvirkninger en vedvarende lav oljepris vil kunne få for næringseiendom i øvrige norske byer. For å redusere markedsrisiko igangsettes som hovedregel ikke bygging av nye næringslokaler eller boliger før minst 50% av prosjektet er utleid eller solgt.

Konsernet gjennomfører årlig en verdivurdering av eiendomsporteføljen. Disse rapportene har dokumentert betydelige utviklingspotensial og merverdier. For 2016 er verdien av utviklingseiendommene økt sammenlignet med 2015.

En stor andel av utleieporteføljen, om lag 50 %, retter seg mot leietakere i NSB og annen jernbanerelatert virksomhet. Andelen har vært og er relativt stabil. Dette gjør ROM-konsernet mindre eksponert for svingninger i etterspørselen etter næringslokaler. Gjenstående leietid for utleid areal er seks år.


Kredittrisiko
Ved avhendelse av utviklingseiendommer vurderes kredittrisikoen som lav da eiendomsverdien ikke anses å bli forringet dersom et salg skulle bli hevet.

På utleiesiden anses risikoen for at leietager ikke har økonomisk evne til å oppfylle sine forpliktelser som moderat, da deler av utleieporteføljen leies ut internt i NSB-konsernet og til øvrig jernbanerelatert virksomhet med statlig eierskap. Ved utleie til eksterne selskap kreves det tilfredsstillende garantier. ROM Eiendom AS har for øvrig en diversifisert portefølje av leietakere og eiendommer og er dermed i begrenset grad eksponert mot store, private enkeltaktører som er særskilt konjunktur- eller bransjeavhengige.

 


Likviditetsrisiko
ROM Eiendom AS har som et heleid datterselskap i NSB AS, inngått avtale om deltagelse i konsernkontosystemet. Selskapet har tilgang på finansiering gjennom NSB-konsernet og hadde pr. 31.12.2016 lån fra NSB AS på MNOK 5.671 (MNOK 3 321 i 2015). Den store endringen fra 2015 skyldes låneopptak i forbindelse med utbetaling av ekstraordinært utbytte i 2016.

I forbindelse med den pågående jernbanereformen har det vært et krav å finne nye løsninger for fremmedkapitalfinansiering av ROMkonsernet. Den 19.12.2016 ble det inngått ny og bindende låneavtale med fem eksterne banker på totalt MNOK 6.500, i tillegg til at det var inngått ny avtale med konsernkontobanken om driftskreditt på MNOK 300. Lånene ble utbetalt i begynnelsen av 2017 og innfridde dermed fullt og helt de eksisterende lånene til NSB. I slutten av 2016 ble det også inngått rentesikringskontrakter på totalt MNOK 2.610 med en gjennomsnittlig løpetid på fem år, noe som var et krav i den nye låneavtalen.

ROM Eiendom AS belåningsgrad har økt vesentlig i 2016 som følge av utbetalingen av det ekstraordinære utbyttet. ROM Eiendom AS kan dokumentere betydelige merverdier på eiendomsmassen utover bokførte eiendomsverdier, noe som også har vært en medvirkende faktor i prosessen med å sikre ny og ekstern lånefinansiering.

Styret vurderer likviditeten og kapitalsituasjonen i selskapet som tilfredsstillende. Konsernet har tilstrekkelig tilgang på framtidig kortsiktig likviditet gjennom rammer hos eksterne lånegivere. Konsernets bankinnskudd var MNOK 24 pr. 31.12.2016 mot MNOK 13 ved utgangen av 2015. I tillegg hadde ROM-konsernet netto fordring/innestående i NSBs konsernbank på TNOK 302 283 pr årsskiftet.

Resultat, kontantstrøm, investeringer, finansiering og likviditet
Omsetningen i konsernet gikk fra MNOK 1 160 i 2015 til MNOK 939 i 2016.

Årsresultatet i 2016 ble MNOK 279 mot MNOK 531 i 2015.

Samlet kontantstrøm fra driften var MNOK 370. Det er gjort betydelige investeringer i utviklingsprosjektene i 2016.

Konsernet har totalt gjort investeringer for MNOK 758 i 2016. Konsernets største investeringer i 2016 har vært i forretningsbygg i Zander Kaaes gate i Bergen, investeringer knyttet til framtidig forretningsbygg i Schweigaardsgate 33, kjøp av forretningsbygget Byterminalen i Stavanger samt innkjøp av maskiner til verksteder fra søsterselskapet Mantena AS.

Konsernets kortsiktige gjeld pr. 31.12.2016 utgjorde 98,9 % av samlet gjeld, mot 16,8 % i 2015. Årsaken til økningen er at all gjeld til NSB er klassifisert som kortsiktig pr. utgangen av 2016 ettersom denne forfalt i sin helhet rett etter årsskiftet.

Totalkapitalen ved utgangen av året var MNOK 7 155 sammenlignet med MNOK 7 298 året før. Egenkapitalandelen per 31.12.2016 var 9,5 % sammenlignet med 43,6 % pr. 31.12.2015. Nedgangen skyldes ekstraordinært utbytte til NSB i 2016.

Utover forhold knyttet til nedbetaling av lån til NSB omtalt ovenfor har det ikke oppstått forhold etter regnskapsårets slutt som har vesentlig betydning for regnskapet.

Årsresultat og disponeringer
Styret foreslår følgende disponering av årsresultatet i ROM Eiendom AS på MNOK 279:

Overført til annen egenkapital MNOK 279

Sum disponert MNOK 279

På bakgrunn av årsregnskapet for 2016 foreslår styret at det ytes konsernbidrag med MNOK 128 til selskaper i NSB konsernet.

Eierstyring og selskapsledelse
NSBs konsernstyre er opptatt av at eier og andre interessenter har tillit til NSB-konsernet, og vedtok i 2005 å innføre norsk anbefaling om eierstyring og selskapsledelse med tilpassing til konsernets og datterselskapenes eierstruktur.

Styret vil rette en takk til alle ansatte for meget godt utført arbeide i 2016.

 

Resultatregnskap

Balanse

Last ned noter og revisors beretning

Til forsiden